دليل شراء منزل في تركيا

خطوات شراء المسكن للمشترين الأجانب، من فحص سند الملكية والميزانية إلى التسجيل وتسليم المفاتيح.

١. التحقق من أهلية الشراء واختيار العقار

قبل الحجز، اسأل مديرية السجل العقاري (Tapu) عن أهلية الشراء بحسب جنسيتك والقطعة المعنية. يخضع الأفراد الأجانب عادةً لحد قدره ٣٠ هكتارًا على مستوى تركيا، ولسقف إجمالي يعادل ١٠٪ من الأراضي القابلة للتملك الخاص في كل قضاء، ولقواعد خاصة بالمناطق العسكرية والأمنية.

قارن بين عقارات مماثلة وتحقق من المساحة الصافية، والمواصلات، وعمر المبنى وحالته، ورسوم إدارة المبنى (aidat). يمكنك تكليف خبير مستقل بفحص المبنى فنيًا.

٢. فحص السجل العقاري ووثائق المبنى

اطلب من المالك سجلات حديثة، وتحقق من هويته وصلاحية ممثله، وأرقام الكتلة والقطعة (ada/parsel) والوحدة وحصة الملكية، وأي رهون أو حجوزات أو حقوق انتفاع أو قيود. تُستخدم خريطة القطع الإلكترونية لتحديد الموقع. استعلم عن الوضع القانوني لدى السجل العقاري.

اطلب من البلدية بيانات التنظيم العمراني (imar) ورخصة البناء وإذن الإشغال (iskan). إذا كان السند من نوع (kat irtifakı)، فتحقق من اكتمال البناء وإذن الإشغال وإمكانية تسجيل ملكية الوحدة المستقلة (kat mülkiyeti). راجع متأخرات الرسوم والضرائب والمرافق ووضع المستأجر وشروط الإخلاء.

٣. العقد والعربون

قبل دفع العربون، دوّن بيانات الأطراف والعقار، والثمن وعملته، وأجل نقل الملكية، وتوزيع المصروفات، وشروط رد العربون إذا ظهرت مشكلة في السند أو تعذّر النقل، وتاريخ التسليم. عند الشراء على المخطط، اطلب من محامٍ مستقل مراجعة المطور والتراخيص وجدول التسليم وضمانات العقد.

إذا استعنت بوسيط، فتحقق من ترخيصه وتفويضه بعرض العقار. الاتفاق الخاص وإيصال العربون لا يحلان محل التسجيل الرسمي لنقل الملكية.

٤. الوثائق وترتيب الدفع

اطلب من السجل العقاري قائمة الوثائق الخاصة بملفك. تشمل عادةً جواز السفر وترجمة مصدقة عند الحاجة، ورقمًا ضريبيًا أو رقم هوية صالحًا في تركيا، وبيانات السند، وتأمين الزلازل الإلزامي (DASK) للمباني المشمولة. استفسر عن المترجم المحلّف إن كنت لا تتحدث التركية، وعن التوكيل والترجمة وتصديق الوثائق الأجنبية عند تعيين وكيل.

يحتاج المشتري الأجنبي بصفته الشخصية إلى شهادة شراء العملات الأجنبية (Döviz Alım Belgesi أو DAB). قبل التحويل، أكد مع البنك التركي والسجل العقاري العملة والمسار المصرفي وبيانات الشهادة وهوية الدافع والمستفيد وتوقيت السداد. احتفظ بإيصالات البنك وتجنب حسابات أطراف ثالثة غير موثقة. اسأل السجل العقاري عن ضرورة تقرير التقييم لملفك.

٥. الرسوم وتسجيل نقل الملكية

وفقًا لدليل السجل العقاري، يدفع كل من البائع والمشتري في البيع العادي رسمًا قدره ٢٪ من ثمن البيع المصرّح به. يجب أن يعكس الثمن قيمة البيع الفعلية وألا يقل عن القيمة الضريبية للعقار. في بيع بقيمة ٥ ملايين ليرة، يبلغ الرسم الأساسي ١٠٠ ألف ليرة لكل طرف. تحقق من المبلغ النهائي وأي إعفاء قبل التوقيع.

أدرج في الميزانية رسم خدمات السجل (döner sermaye)، والتأمين والترجمة والتوكيل، والتقييم عند الحاجة، وأجر الوساطة وضريبة القيمة المضافة حيث تنطبق. في البيع المعتاد يقدّم البائع أو ممثله الطلب عبر Web Tapu. بعد فحص المستندات وسداد الرسوم يوقّع الطرفان وثيقة النقل، وتنتقل الملكية عند القيد في السجل العقاري.

٦. الاستلام وما بعد الشراء

تحقق من بيانات المالك والوحدة في السند النهائي. وثّق المفاتيح وقراءات العدادات والتجهيزات المتفق عليها والعيوب المتبقية في محضر التسليم. تابع تأمين الزلازل، ونقل اشتراكات المرافق، وإبلاغ إدارة المبنى، والتصريح العقاري والضريبة لدى البلدية.

٧. الإقامة والجنسية عن طريق العقار

شراء المنزل وطلب الإقامة إجراءان منفصلان. بحسب النموذج الرسمي لإدارة الهجرة، يجب أن يكون العقار سكنيًا وأن يسكن فيه مقدم طلب الإقامة القصيرة على أساس الملكية. للملفات الخاضعة للحد الحالي، يجب ألا تقل القيمة بتاريخ الشراء عن مقابل ٢٠٠ ألف دولار أمريكي بالليرة التركية. تحقق من شروط تاريخ الشراء والعنوان والوثائق لدى إدارة الهجرة المحلية.

للجنسية عبر الاستثمار العقاري شروط مستقلة، منها حد أدنى يبلغ ٤٠٠ ألف دولار أمريكي أو ما يعادله بالعملة الأجنبية، وقيد يمنع البيع لمدة ثلاث سنوات على الأقل، وإقرار رسمي بأهلية العقار والمدفوعات. تتخذ السلطات التركية القرار النهائي. إذا كان الشراء لأحد هذين الغرضين، فتحقق من العقار نفسه ومسار الدفع قبل دفع العربون.

قائمة تحقق قبل دفع العربون

تم تأكيد أهلية الشراء بحسب الجنسية والقطعة.
تمت مراجعة السند وقيوده وتراخيص المبنى ووضع المستأجر.
الثمن الفعلي والتكاليف وشروط رد العربون والتسليم موثقة.
أكد البنك والسجل العقاري مسار الدفع والوثائق المطلوبة.

المصادر الرسمية

العودة إلى الصفحة الرئيسية الإقامة والجنسية