راهنمای خرید خانه در ترکیه

مراحل خرید برای خریداران خارجی، از بررسی سند و بودجه تا انتقال مالکیت و تحویل کلید.

۱. امکان خرید و انتخاب ملک

قبل از رزرو، از اداره ثبت اسناد ترکیه (Tapu) درباره امکان خرید با تابعیت خود و برای همان پلاک استعلام بگیرید. برای اشخاص حقیقی خارجی، محدودیت‌هایی از جمله سقف معمول ۳۰ هکتار در کل ترکیه، سهم حداکثر ۱۰٪ از اراضی قابل تملک خصوصی در هر شهرستان و محدودیت مناطق نظامی و امنیتی وجود دارد.

چند ملک مشابه را مقایسه کنید و مساحت مفید، دسترسی، سن بنا، وضعیت سازه و هزینه شارژ (aidat) را بررسی کنید. برای ارزیابی فنی ساختمان از متخصص مستقل کمک بگیرید.

۲. بررسی سند و وضعیت ساختمان

از مالک بخواهید سوابق به‌روز ثبت را ارائه کند. هویت مالک، اختیار فروشنده یا وکیل او، شماره بلوک و قطعه (ada/parsel)، شماره واحد، سهم مالکیت و مواردی مانند رهن، توقیف، حق انتفاع و محدودیت‌های ثبتی (takyidat) را تطبیق دهید. نقشه آنلاین قطعه برای موقعیت‌یابی است. وضعیت حقوقی را از اداره ثبت تأیید کنید.

از شهرداری وضعیت کاربری (imar)، پروانه ساخت و مجوز بهره‌برداری (iskan) را بپرسید. اگر نوع سند «kat irtifakı» است، وضعیت تکمیل بنا، مجوز بهره‌برداری و امکان ثبت مالکیت مستقل واحد (kat mülkiyeti) را بررسی کنید. بدهی شارژ، مالیات، انشعابات و وضعیت مستأجر و زمان تخلیه را هم مشخص کنید.

۳. قرارداد و بیعانه

قبل از پرداخت بیعانه، مشخصات ملک و طرفین، قیمت، ارز، مهلت انتقال، تقسیم هزینه‌ها، شرایط استرداد بیعانه در صورت مشکل سند یا عدم امکان انتقال و تاریخ تحویل را کتبی کنید. برای پیش‌فروش، مجوز پروژه، اعتبار سازنده، زمان تحویل و تضمین‌های قرارداد را با وکیل مستقل بررسی کنید.

اگر مشاور املاک دخیل است، مجوز فعالیت و اختیار معرفی ملک را بررسی کنید. قرارداد خصوصی و رسید بیعانه جای ثبت رسمی انتقال مالکیت را نمی‌گیرند.

۴. مدارک و هماهنگی پرداخت

فهرست مدارک را از اداره ثبت برای پرونده خود بگیرید. معمولاً گذرنامه و در صورت نیاز ترجمه رسمی، شماره مالیاتی یا شناسه معتبر ترکیه، مشخصات سند و بیمه اجباری زلزله (DASK) برای ساختمان مشمول لازم است. اگر زبان ترکی نمی‌دانید، درباره مترجم رسمی و اگر نماینده دارید، درباره متن وکالت‌نامه، ترجمه و تأیید مدارک خارجی استعلام بگیرید.

در خرید توسط شخص حقیقی خارجی، گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi یا DAB) لازم است. پیش از حواله، با بانک ترکیه و اداره ثبت درباره ارز، مسیر بانکی، مشخصات گواهی، نام پرداخت‌کننده و گیرنده و زمان پرداخت هماهنگ کنید. رسیدهای بانکی را نگه دارید و به حساب شخص ثالثِ تأییدنشده واریز نکنید. نیاز به گزارش ارزش‌گذاری را متناسب با نوع پرونده از اداره ثبت بپرسید.

۵. هزینه‌ها و ثبت رسمی

طبق راهنمای اداره ثبت، در فروش عادی عوارض تاپو برای خریدار و فروشنده هرکدام ۲٪ مبلغ اعلامی فروش است. مبلغ اعلامی باید قیمت واقعی معامله باشد و از ارزش مالیاتی ملک کمتر نباشد. برای نمونه، در معامله ۵ میلیون لیری، عوارض پایه هر طرف ۱۰۰ هزار لیر است. رقم نهایی و موارد معافیت را قبل از امضا استعلام کنید.

هزینه خدمات ثبت (döner sermaye)، بیمه، ترجمه، وکالت، کارشناسی احتمالی، کارمزد مشاور و مالیات بر ارزش افزوده در معاملات مشمول را هم در بودجه بگذارید. در فروش معمول، فروشنده یا نماینده او درخواست را از طریق Web Tapu ثبت می‌کند. پس از کنترل مدارک و پرداخت هزینه‌های رسمی، طرفین سند انتقال را امضا می‌کنند. انتقال مالکیت با ثبت در دفتر املاک انجام می‌شود.

۶. تحویل و کارهای بعد از خرید

پس از ثبت، مشخصات مالک و واحد را روی سند نهایی کنترل کنید. هنگام تحویل، کلیدها، قرائت کنتورها، لوازم توافق‌شده و عیوب باقی‌مانده را در صورت‌جلسه ثبت کنید. وضعیت DASK، انتقال انشعابات، معرفی به مدیریت ساختمان و تکلیف اعلام مالکیت و مالیات ملک نزد شهرداری را پیگیری کنید.

۷. اقامت و شهروندی از طریق ملک

خرید خانه و درخواست اقامت دو فرایند جداگانه‌اند. طبق فرم رسمی اداره مهاجرت، برای اقامت کوتاه‌مدت بر مبنای مالکیت، ملک باید مسکونی و محل سکونت متقاضی باشد. برای پرونده‌های مشمول شرط فعلی، ارزش ملک در تاریخ خرید باید دست‌کم معادل لیری ۲۰۰ هزار دلار آمریکا باشد. شرایط تاریخ خرید، نشانی و مدارک را با اداره مهاجرت محل بررسی کنید.

مسیر شهروندی از راه خرید ملک شرایط جداگانه‌ای دارد، از جمله حداقل ۴۰۰ هزار دلار آمریکا یا معادل ارزی، ثبت محدودیت فروش دست‌کم سه‌ساله و تأیید واجد شرایط بودن ملک و مدارک پرداخت. تصمیم نهایی با مراجع ترکیه است. اگر خرید را برای اقامت یا شهروندی انجام می‌دهید، قبل از بیعانه، همان ملک و مسیر پرداخت را بررسی کنید.

چک‌لیست قبل از بیعانه

امکان خرید با تابعیت شما و برای پلاک موردنظر تأیید شده است.
سوابق سند، رهن و توقیف، مجوز ساختمان و وضعیت مستأجر بررسی شده‌اند.
قیمت واقعی، کل هزینه‌ها، شرایط استرداد و تاریخ تحویل مکتوب‌اند.
بانک و اداره ثبت مسیر پرداخت و مدارک لازم را تأیید کرده‌اند.

منابع رسمی

بازگشت به صفحه اصلی اقامت و شهروندی