PARSİAN EXCHANGETürkiye’de Ev Satın Alma Rehberi
Yabancı alıcılar için tapu ve bütçe kontrolünden mülkiyet devrine ve anahtar teslimine kadar satın alma adımları.
1. Satın alma uygunluğu ve konut seçimi
Rezervasyondan önce uyruğunuz ve ilgili parsel için satın alma uygunluğunu tapu müdürlüğünden teyit edin. Yabancı gerçek kişiler için Türkiye genelinde kural olarak 30 hektarlık üst sınır, ilçede özel mülkiyete konu alanın yüzde 10’u ile sınırlı toplam edinim ve askerî veya güvenlik bölgelerine ilişkin kısıtlamalar bulunur.
Benzer konutları karşılaştırın. Net alanı, ulaşımı, bina yaşını, yapı durumunu ve aidatı kontrol edin. Teknik inceleme için bağımsız bir uzmandan destek alın.
2. Tapu kaydı ve bina incelemesi
Malikten güncel tapu kayıtlarını isteyin. Malik kimliğini ve temsil yetkisini, ada ve parseli, bağımsız bölüm numarasını, hisseyi ve ipotek, haciz, intifa, şerh gibi takyidatları doğrulayın. Çevrim içi parsel haritası konumu gösterir. Hukuki durumu tapu müdürlüğünden teyit edin.
Belediyeden imar durumunu, yapı ruhsatını ve yapı kullanma iznini (iskan) sorgulayın. Tapu kat irtifaklıysa inşaatın tamamlanma durumunu, iskanı ve kat mülkiyetine geçişi araştırın. Aidat, vergi, abonelik borçları ve kiracı varsa tahliye ve teslim koşullarını netleştirin.
3. Sözleşme ve kapora
Kapora vermeden önce tarafları, taşınmaz bilgilerini, fiyat ve para birimini, devir süresini, masraf paylaşımını, tapu sorunu veya devir engeli hâlinde iade koşullarını ve teslim tarihini yazılı belirleyin. Projeden satışta izinleri, yükleniciyi, teslim takvimini ve sözleşmedeki güvenceleri bağımsız bir avukatla inceleyin.
Emlak işletmesinin yetki belgesini ve taşınmazı pazarlama yetkisini kontrol edin. Özel sözleşme ve kapora makbuzu mülkiyetin resmî tescili yerine geçmez.
4. Belgeler ve ödeme planı
Dosyanıza özel belge listesini tapu müdürlüğünden alın. Genellikle pasaport ve gerekiyorsa onaylı çevirisi, Türkiye’de geçerli vergi veya kimlik numarası, tapu bilgileri ve kapsamdaki binalar için DASK poliçesi gerekir. Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman, vekil kullanıyorsanız vekâletname, çeviri ve yabancı belge onayı şartlarını sorun.
Yabancı gerçek kişinin satın alımında Döviz Alım Belgesi (DAB) gerekir. Havale öncesinde Türk bankası ve tapu müdürlüğüyle para birimini, banka kanalını, belge bilgilerini, ödeyen ve alıcı tarafı ve ödeme zamanını teyit edin. Banka dekontlarını saklayın. Doğrulanmamış üçüncü kişi hesabına ödeme yapmayın. Dosyanız için değerleme raporu gerekip gerekmediğini tapu müdürlüğüne sorun.
5. Masraflar ve resmî devir
TKGM rehberine göre olağan satışta alıcı ve satıcı ayrı ayrı beyan edilen satış bedelinin yüzde 2’si kadar tapu harcı öder. Beyan gerçek satış bedelini yansıtmalı ve emlak vergisi değerinden düşük olmamalıdır. Örneğin 5 milyon TL’lik satışta temel harç taraf başına 100 bin TL’dir. İmzadan önce güncel tahakkuku ve varsa istisnaları teyit edin.
Döner sermaye bedelini, sigortayı, tercüme ve vekâleti, gerekiyorsa değerlemeyi, emlak hizmet bedelini ve uygulanıyorsa KDV’yi bütçeye ekleyin. Olağan satışta satıcı veya temsilcisi Web Tapu üzerinden başvurur. Belgeler kontrol edilip resmî ödemeler yapıldıktan sonra taraflar devir belgesini imzalar. Mülkiyet tapu siciline tescille geçer.
6. Teslim ve satın alma sonrası
Tescilden sonra tapuda malik ve bağımsız bölüm bilgilerini kontrol edin. Anahtarları, sayaç değerlerini, anlaşmaya dahil eşyaları ve kalan kusurları teslim tutanağına yazın. DASK’ı, abonelikleri, bina yönetimine bildirimi ve belediyedeki emlak bildirimi ile vergi yükümlülüklerini takip edin.
7. Konut üzerinden ikamet ve vatandaşlık
Ev satın alma ve ikamet izni ayrı işlemlerdir. Göç İdaresinin resmî formuna göre, taşınmaz üzerinden kısa dönem ikamet başvurusunda mülk konut olmalı ve başvuran orada oturmalıdır. Güncel koşula tabi dosyalarda edinim tarihinde konutun değeri en az 200 bin ABD dolarının TL karşılığı olmalıdır. Edinim tarihi, adres ve belge koşullarını il göç idaresinden teyit edin.
Taşınmaz yatırımıyla vatandaşlık için en az 400 bin ABD doları veya döviz karşılığı, en az üç yıllık satış yasağı şerhi ve mülk ile ödeme belgelerinin uygunluğunun onaylanması gibi ayrı şartlar vardır. Nihai karar Türkiye’deki yetkili makamlara aittir. Bu amaçla alım yapıyorsanız kapora öncesi mülkü ve ödeme planını teyit edin.
Kapora öncesi kontrol listesi
- Uyruğunuz ve parsel için satın alma uygunluğu teyit edildi.
- Tapu kayıtları, takyidatlar, bina izinleri ve kiracı durumu incelendi.
- Gerçek bedel, toplam masraflar, iade koşulları ve teslim tarihi yazılı.
- Banka ve tapu müdürlüğü ödeme yolunu ve belgeleri teyit etti.